Юридическая проверка — самая недооценённая часть сделки. Большинство проблем можно обнаружить заранее и бесплатно или почти бесплатно.
1. Выписка из ЕГРН
Закажите выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах через Госуслуги или МФЦ. В ней указаны собственник, категория земли, ВРИ, площадь, наличие границ и ограничений.
2. История перехода прав
Выписка о переходе прав показывает, сколько раз и как часто менялись собственники. Частые перепродажи за короткий срок — повод для дополнительной проверки.
3. Проверка продавца
- Паспорт: действительность проверяется на сайте МВД.
- Банкротство: поиск по ЕФРСБ.
- Исполнительные производства: банк данных ФССП.
- Судебные споры: сайты районных судов по месту нахождения участка.
- Согласие супруга: нужно, если участок приобретён в браке.
4. Основание права собственности
Посмотрите, на основании чего продавец владеет землёй: договор купли-продажи, наследство, дарение, решение суда, приватизация. При наследстве уточните, нет ли других наследников, которые могут оспорить права.
5. Ограничения и зоны
Проверьте участок на карте НСПД: охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны. Ограничения могут запрещать строительство на части участка.
6. Градостроительный план
ГПЗУ показывает пятно застройки, отступы и допустимые параметры дома. Его можно заказать бесплатно в администрации или через Госуслуги — для серьёзной покупки это сильный аргумент.
Нормативная база и источники
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Гражданский кодекс РФ, глава 30 (купля-продажа)
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — fedresurs.ru
- Официальный сайт Росреестра — rosreestr.gov.ru
- Национальная система пространственных данных (НСПД) — nspd.gov.ru